Revista Galwan 2020

ARTIGO A utilização das áreas comuns por condôminos inadimplentes também já passou pelo crivo do STJ, definindo aquela Corte Superior que o seu impedimento consistiria um "abuso de direito", na medida em que retira do proprietário o direito de fazer uso daquilo que já é seu. Um tema igualmente polêmico e que foi re- centemente decidido pelo STJ refere-se à per- manência de animais em apartamentos. Alguns condomínios possuem convenções que proíbem a manutenção de qualquer espécie nas unidades autônomas, mas o STJ abriu caminho para um novo entendimento, permitindo o afastamento a essa restrição genérica, desde que o animal não cause problemas à saúde, ao sossego, à higiene e à segurança dos demais moradores. Na prática, a decisão restringe o poder ab- soluto das convenções condominiais. Ademais, no que diz respeito à mudança de fachada, o STJ tem en- tendido que o condo- mínio pode estabelecer regras por meio das as- sembleias para possibi- litar, ou não, mudan- ças na fachada e em áreas comuns do edi- fício, desde que autori- zadas pela unanimida- de dos condôminos. Em um caso concreto (REsp 1.483.733), o STJ enten- deu que a modificação na cor das esquadrias da fachada do aparta- mento não infringiu os preceitos legais, já que seria pouco visível da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio, ressaltando, porém, que "se cada proprietário de unidade superior promo- vesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade ar- quitetônica seria drástica, com a inevitável des- valorização do condomínio". A utilização das áreas comuns por condô- minos inadimplentes também já passou pelo crivo do STJ, definindo aquela Corte Superior que o seu impedimento consistiria um "abuso de direito", na medida em que retira do pro- prietário o direito de fa- zer uso daquilo que já é seu. Embora não seja uma jurisprudência vin- culante, deve-se evitar a sua prática levando- -se em conta o princípio da prudência. Nesse passo, chega- mos a uma importan- te decisão do STJ so- bre a possibilidade do condomínio pleitear da- nos morais para si (le- gitimidade). Entendeu, portanto, o STJ que o condomínio não pos- sui personalidade jurí- dica, sendo uma mas- sa despersonalizada, e, dessa forma, não so- fre danos morais, li- mitando-se apenas aos condôminos. Outro tema tam- bém bastante polêmi- co e que comumente é objeto de discussão em reuniões assembleares é o atinente ao ra- teio das despesas ordinárias entre as unidades habitacionais. Este assunto foi recentemente objeto de pronunciamento pela Terceira Tur- ma do STJ por meio do REsp 1778522/SP, se- gundo o qual, via de regra, o pagamento da ARTIGO S abemos o quão difícil é a vida em con- domínio e, por isso, o equilíbrio no cum- primento entre as regras previamente estabelecidas muitas vezes terminam em conflito. Infelizmente, em virtude disso, as questões havidas acabam indo parar perante os Tribunais, e, infelizmente, embora seja mais comum do que o desejado, o descumprimen- to de obrigações de ordem financeira não é o único motivo que levam condôminos e condo- mínios a procurarem o Judiciário. Em virtude disso, ultimamente, o STJ – Su- perior Tribunal de Justiça (Tribunal Superior e último intérprete da legislação infraconstitucio- nal em nosso país) tem se posicionado sobre diversos temas que cercam o direito condomi- nial. Como exemplo, citaremos alguns “leading cases” para demonstrar a tendência do posi- cionamento daquela Corte Superior. Entendeu o STJ, por exemplo, que em uma execução de cotas condominiais poderá haver o seu direcionamento à proprietária do imóvel, ainda que esta não tenha participado inicialmente da ação (não tenha figurado no processo de conhe- cimento), já que estamos diante de uma obrigação “propter rem”, ou seja, vinculada ao bem imóvel e, portanto, não importando quem a originou. Também no que tange às cobranças de cotas condominiais, o STJ firmou, em 2016, um prazo específico de prescrição para o ajuizamento das ações para a sua cobrança em juízo, haja vista a inexistência de um prazo específico previsto em lei. Desta forma, entendeu aquele Tribunal que haveria uma regra própria para a cobrança de cotas condominiais e estipulou em cinco anos o prazo máximo, não fazendo sentido esperar tanto tempo mais para ajuizar uma demanda. Outra questão que parece pacificada no seio do STJ diz respeito sobre a responsabili- dade acerca das cotas condominiais quando o apartamento foi objeto de promessa de com- pra e venda. Neste caso, importante salientar que o Tribunal conferiu validade ao instrumen- to quando o mesmo é comunicado à adminis- tração do condomínio. Feito isso, decidiu que o compromissário, isto é, o comprador será o responsável pelo pagamento da dívida. Nessa mesma linha, em casos de alienação fiduciária do imóvel, o responsável da obrigação condo- minial é quem está na posse direta do bem, o que, na maioria das vezes, é o comprador de um imóvel via financiamento imobiliário. ALGUMAS QUESTÕES CONDOMINIAIS SOB A ÓTICA DO Superior Tribunal de Justiça RAFAEL TEDESCO é advogado, mestre em Direito, membro do Ibradim - Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e sócio do escritório Rodrigo Loureiro Martins Advogados Associados 148 • R e v i s t a G a l w a n R e v i s t a G a l w a n • 149