Revista Galwan - 2023

RAFAEL TONELI TEDESCO é Advogado, mestre em Direito, sócio do Escritório Rodrigo Loureiro Martins Advogados Associados e membro associado ao IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário ARTIGO ALGUMAS QUESTÕES CONDOMINIAIS POLÊMICAS E QUE TODOS DEVERIAM CONHECER S abemos que a convivência social, mais especificamente em condomínios edilícios, não é nada fácil, haja vista a diversidade de valores, preferências e até mesmo edu - cacional, podendo ocasionar diversos transtornos para uns, enquanto que para outros não passe do tolerável ou, até mesmo, do normal. Devido a isso, destacamos alguns temas polê - micos sobre o condomínio edilício que podem ser úteis para você, leitor e condômino. São eles: 1. Convenção Condominial Você sabia que nem tudo que está previsto na con - venção condominial dever ser aplicado? Isso por - que se a convenção do seu condomínio contiver alguma(s) disposição(ões) contrária(s) à legislação, ou até mesmo contrariando a moral ou a ordem pública, mesmo que aprovada em assembleia com o quórum especial de dois terços, essas regras vio - ladoras de princípios e valores protegidos e aceitos pela sociedade deverão ser afastadas, não podendo ser aplicadas, sob pena do condômino prejudicado valer-se da intervenção jurisdicional. 2. Finalidade ou Destinação da Unidade Habitacional Na convenção condominial deve estar prevista a finalidade para a qual aquele determinado condo - mínio edilício foi edificado, seja para fins residen - ciais e/ou comerciais, não sendo possível trans - mudar a destinação no transcurso de sua utiliza - ção, salvo modificação da convenção condominial, observando-se o quórum especial para aprova - ção assemblear. Ocorre que tal regra não se mostra absoluta quando, por exemplo, certo condômino utilizar-se de sua unidade habitacional para fins comerciais como, por exemplo, trabalhos realizado via “home office”, sem que haja risco ao sossego, à segurança e à saúde dos demais condôminos. Recentemente, acompanhamos a discussão travada no Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade, ou não, da realização de alugueis por aplicativos, a fim de se analisar se haveria desvio de finalidade, con - cluindo-se, até então, sobre a sua possibilidade, acaso não haja disposição contrária na conven - ção condominial. 3. (Im)Possibilidade dos Inquilinos votareme seremSíndicos Entende-se, já que essa questão não está mais ex - pressamente disposta em lei, que será possível a concessão do direito ao voto aos inquilinos, des - de que haja tal previsão na convenção ou, então, que estejam munidos de procuração do seu res - pectivo locador. Além disso, é possível ao inquilino tornar-se síndico, haja vista a possibilidade da contratação de terceiro para desempenhar essa função, como nos casos da contratação de síndicos profissionais. 4. Criação de Animais de Estimação: É permitida a criação de animais de estimação nas unidades residenciais mesmo que haja disposição em contrário na convenção condominial, e esse assunto foi recentemente tratado pelo Superior Tribunal de Justiça que assim entendeu. Porém, a criação desses animais não pode ul - trapassar a tolerância quanto ao respeito ao sos - sego, à segurança e à saúde dos demais morado - res, e tampouco ser contrária aos bons costumes. 5. Utilização de Telas de Proteção e Cortinas de Vidro Conforme o entendimento dos Tribunais do país, os condôminos não precisariam pedir autorização para a instalação de telas de proteção e cortinas de vidro em suas unidades, embora esse direito deva ser exercido com parcimônia, pois a instalação desses acessórios deve harmonizar-se com a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas da edificação. 6. Diferenciação do tamanho das unidades podemensejar o pagamento de taxas condominiais diferenciadas e como direito a voto compesos distintos O Código Civil dispõe que a contribuição obriga - tória para as despesas condominiais deve se dar proporcionalmente às frações ideais de cada uni - dade habitacional, salvo disposição em contrário na convenção. Assim, a convenção poderá dis - por que as unidades habitacionais contribuam de forma igual, independentemente de suas frações ideais, ou, se preferirem, podem dispor igualmente ao previsto na legislação civil, havendo distinção com base na fração ideal. Quanto ao direito a o voto, a legislação pre - vê que os votos em assembleia serão proporcio - nais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. 7. Condômino inadimplente não pode votar, mas não pode ser privado de usufruir da área comume tampouco de alugar sua unidade É previsto de forma expressa no Código Civil o cer - ceio ao direito de voto daquele condômino que se encontrar inadimplente, embora a inadimplência não terá o condão de impedi-lo de usufruir da área comum do condomínio, sob pena de re - paração de danos pelo condomínio em razão da abusividade de sua conduta. De igual forma, o síndico não pode im - pedir que determinado condômino que se encontre inadimplente alugue a sua uni - dade, sob pena de cercear o seu direito de propriedade. ARTIGO 112 • R e v i s t a G a l w a n R e v i s t a G a l w a n • 113